L’HYPOTHÈQUE LÉGALE
1. LA SUBSTITUTION DE L'HYPOTHÈQUE LÉGALE
A) L'article 2731 C.c.Q.
Depuis l'arrivée du C.c.Q., la substitution de l'hypothèque légale est la règle.
Cependant : conditions d'ouverture sévères et entière discrétion du Tribunal.
Les conditions d'ouverture sont :
i) L'intérêt de la personne qui demande la substitution;
ii) La suffisance de la sûreté;
iii) Le préjudice subi.
B) L'INTÉRÊT DE LA PERSONNE QUI DEMANDE LA SUBSTITUTION DE L'HYPOTHÈQUE LÉGALE:
® Le propriétaire;
® L'ancien propriétaire qui détient un intérêt;
Voir Groupe Gazaille Inc. vs Provencher, Roy et Associés Saucier, Perrotte Architectes 1995 RDI 178 (C.S.)
Dans cette cause, le propriétaire avait encore un droit sur une partie de l'immeuble au moment de la demande de substitution.
® Le propriétaire n'ayant plus de droit sur l'immeuble;
Voir Fenêtres D. Leblanc et Fils Inc. vs
Construction LPH (1987) Ltée 1996 RDI 611 (C.Q.)
® Le propriétaire entrepreneur;
Voir Constructions Proco Inc. vs St-Germain Métal Inc. 1999 RL 493 (C.S.)
® Une personne n'ayant jamais été propriétaire de l'immeuble;
Intérêt d'une institution financière bancaire
Voir Banque Nationale du Canada vs Ébénisterie M.G. Inc. 1999 RDI 620 (C.S.)
Dans cette cause, on a donné ouverture à la demande par un tiers non-propriétaire, d'une substitution de garantie, sous les articles 20 et 717 C.p.c.
® Un entrepreneur ou un sous-traitant;
Jurisprudence non rapportée de la Cour du Québec
Voir Ventilation Orléans Inc. vs Air Action (1997) Inc. et al (C.Q.) Québec, No : 200-02-026559-015, 4 avril 2001, Juge Bond : dans cette cause, l'entrepreneur avait un intérêt à demander la substitution au sens des documents contractuels puisque, par ces documents contractuels, il s'engageait à livrer un ouvrage exempt d'hypothèque légale à défaut de quoi, le propriétaire était en droit de retenir les sommes payables.
C) LA SUFFISANCE DE LA SÛRETÉ
Le Tribunal doit voir si la sûreté est suffisante dans son montant et doit évaluer la garantie de paiement que représente la sûreté.
EN QUOI CONSISTE UNE SÛRETÉ SUFFISANTE :
1) Le dépôt d'une somme d'argent en fiducie auprès d'une institution financière.
Voir l'arrêt : Luongo vs Compagnie Trust National (1995) RDI 73 (C.S.) et Entreprises Bogira Inc. vs Parkland Valdec Inc. JE 96-224 (C.S.)
2) Une lettre de garantie bancaire irrévocable jusqu'à l'exécution du jugement.
Si la lettre de garantie comporte un terme, elle devrait être renouvelable de façon automatique.
Il a été jugé qu'une lettre de garantie de moins d'un an, sans obligation de renouvellement par l'émetteur, était insuffisante.
Voir Fibres Dynamiques Soulard Inc. vs Construction Pronovost et Laberge Inc. (1994) RDI 344 (C.Q.)
3) Un cautionnement par une compagnie d'assurance ou une compagnie de cautionnement.
Voir Les Constructions Boivin Inc. vs Construction Ellis Don Limitée et al., (C.S.) BE 2000-1162
4) La souscription à une assurance (par analogie avec l'article 1324 C.c.Q.).
® Cependant la somme d'argent déposée dans le compte en fiducie de l'avocat du propriétaire qui veut substituer une hypothèque légale ne constitue pas une sûreté suffisante.
Voir Parker vs RJ Lévesque et Fils Ltée JE 2000-2092 (C.Q.) et l'arrêt Laberge vs 1842-3228 Québec Inc. REJB 2000-17739 (C.Q).
La somme d’argent déposée dans le compte en fiducie de l’avocat de la partie adverse constitue quant à elle une garantie suffisante.
Voir Les Verrières d'Anjou vs Métaux Fravic Inc. et al.
500-05-067902-013, 21 mars 2002.
LA SUFFISANCE DE LA GARANTIE QUANT À SON MONTANT:
® La garantie offerte doit couvrir:
® Le capital;
® Les intérêts depuis l'avis d'hypothèque légale jusqu'à la conclusion de l'appel;
® L'indemnité additionnelle;
®Les frais engagés incluant les honoraires et frais extrajudiciaires des avocats du créancier hypothécaire.
À cet effet, voir Les Constructions Dynamiques Soulard Inc. vs Construction Pronovost et Laberge Inc. (1994) RDI 344 (C.Q.) et Groupe Gazaille inc. vs Provencher et al, ainsi que Plomberie Pierre Lacoste Inc. vs 2756-8708 Québec Inc. et al, REJB 1999-11355 (C.S.); cet arrêt fait expressément référence aux frais engagés qui doivent comprendre les honoraires et déboursés des avocats du créancier.
® Voir au même effet, l'arrêt 164618 Canada Inc. vs Cie Montréal Trust et al 1998 RJQ 2696 (C.A.).
D) LE PRÉJUDICE
Le propriétaire ou la personne ayant un intérêt à demander la substitution de la garantie a le fardeau de preuve d'un préjudice réel pour le cas où il n'y aurait pas de substitution d'hypothèque légale.
2. RENONCIATION À L'HYPOTHÈQUE LÉGALE
Exigence de plus en plus présente dans les contrats régissant les différents intervenants de la construction.
A) Articles pertinents : Article 2936 C.c.Q. et Article 1691 C.c.Q.
® Article 2936 C.c.Q. : renonciation au droit de publier un droit soumis à la publication.
® Article 1691 C.c.Q. : Référence à une renonciation à l'hypothèque.
B) CONDITIONS DE VALIDITÉ D'UNE CLAUSE DE RENONCIATION
Clause de renonciation rédigée de façon explicite.
® Clause Valide : Renonciation à la naissance de l'hypothèque, soit
au droit réel lui-même.
® Clause Invalide : Clause de renonciation à la publication du droit.
C) BÉNÉFICIAIRES DE LA REQUÊTE EN RADIATION
® Le propriétaire de l'immeuble même si non partie au contrat.
Voir Industrie Canatal Inc. –vs- Immeubles Paul Daigle Inc. JE 96 8160 (CA).
® Dans cette cause, on a basé le droit du propriétaire qui demandait la radiation de l’hypothèque légale, sur sa qualification de bénéficiaire de la stipulation pour autrui comprise dans le contrat intervenu entre le l'entrepreneur et le sous-traitant.
® L'Entrepreneur.
D) LES DIFFÉRENTES CLAUSES DE RENONCIATION ET LEUR VALIDITÉ À TRAVERS LA JURISPRUDENCE
1) Clause valide:
Leblanc -vs- Salvatore L.. Briqueleur (1989) Inc. 1995 RDI 525 (C.S.)
® Clause de renonciation rédigée comme suit :
«Je renonce par les présentes à toutes les hypothèques légales dont je pourrai bénéficier sur ledit immeuble »
Il a été décidé que la renonciation était claire et sans équivoque à un droit non encore né soumis à la publication.
Au même effet : Peintures Optimum –vs- Château St-Marc Inc. (1996) RDI 391 (C.S.) (en appel).
Industries Canatal Inc. –vs- Les Immeubles Paul Daigle Inc. JE 96-2160 (C.A.).
® Clause de renonciation rédigée comme suit :
« Le sous-traitant renonce par la présente à tous ses droits aux privilèges et liens à quelque titre que ce soit, et il s’engage à ne pas donner d’avis au Professionnel, ou au Propriétaire de son intention de faire valoir des privilèges quelconques sur la construction. »
Il a été décidé que cette renonciation portant sur l'hypothèque légale elle-même était claire et sans équivoque. Elle ne vise pas le droit de publier, mais le droit, non encore né, soumis à la publication.
La Compagnie de Construction Pisapia Ltée -vs- Isolations Algon Inc. et Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal mis-en-cause REJB 1997-01674 (C.S.)
® Clause de renonciation rédigée comme suit:
« De plus, il est expressément convenu que le sous-traitant (Algon) renonce, au profit du Propriétaire (l’Université de Montréal) ainsi qu’au profit de l’Entrepreneur (Pisapia), à toute hypothèque légale qu’il peut avoir contre l’immeuble en question en rapport avec les travaux faits ou matériaux fournis en vertu du présent contrat et/ou en vertu de tout supplément à celui-ci, que la présente renonciation est absolument irrévocable et n’est pas assujetti à l’exécution des obligations de l’Entrepreneur. »
Cette clause a été jugée valide. Le tribunal ajoute la notion de contrat d’adhésion. Il souligne que même si que la clause de renonciation d’hypothèque constituait une stipulation essentielle du contrat, Algon avait eu l'opportunité de discuter librement de cette clause avec l’entrepreneur avant de signer le contrat.
Les Constructions Lavacon Inc. –vs- Les Investissements Mario Desnoyers Inc. REJB 1998-06076 (C.S.)
® Clause de renonciation rédigée comme suit:
« Article 21 : Par les présentes, le sous-entrepreneur renonce pour lui, ses héritiers et ayants droit, à l’enregistrement ou publication d’une hypothèque légale et de tout (sic) avis, préavis et toute charge ou hypothèque de quelque nature que ce soit, sur l’immeuble du propriétaire et il renonce ainsi à toute action sur hypothèque ou toute action de quelque nature que ce soit, dirigée contre le propriétaire. En échange l’entrepreneur général fournira au sous-entrepreneur un cautionnement pour gage matériaux et main-d’œuvre comme garantie. »
Il a été jugé que bien que la formulation de cette clause ne soit pas des plus heureuses, elle représentait tout de même une clause valide.
2. Clause invalide:
Sylvain Clusiault vs Jenscadt Inc. et al. JE 2001-1978 (C.Q.)
® Clause de renonciation rédigée comme suit :
« Nous Construction S.L. nos sous-contractant (sic) et mandataires, fournisseurs, ainsi que nos employés, le cas échéant, nous engageons et obligeons par les présentes, à ne jamais procéder à la publication de préavis de droit hypothécaire et ou hypothèque légales (sic), sur l'immeuble mentionné en rubrique, où nous avons effectué des travaux ou fournit (sic) des matériaux et/ou de la main-d'œuvre. »
Le Tribunal a déclaré cette clause nulle et non avenue parce que la renonciation portait précisément sur le droit de publier une hypothèque légale.
3. Clause ambiguë:
La clause ambiguë sera interprétée de façon restrictive donc, contre son auteur et en faveur de l'adhérent à la clause.
Voir 147310 Canada Inc. vs Trust Général du Canada JE 96-372 (C.A.). Dans cette cause, la Cour d'appel écrivait :
… « Comme le texte peut-être interprété de plus d'une façon, il y a lieu de l'interpréter en faveur de l'appelante conformément à l'article 1019 C.C.B.C. (…) ».
Voir aussi Honco Inc. vs Constrution Moco Ltée (1997) RDI 170 (C.A.).
Cette décision est à l'effet que pour renoncer à l'hypothèque légale, il faut une disposition claire et explicite.
Au même effet:
® Fiducie du Québec vs Systèmes Archimède Inc. (1987) RDI 273 (C.S.) (règlement hors Cour – en Appel).
® Banque Fédérale du Développement vs Construction Solacier Inc. (1987) RDI 425 (C.S.) (désistement en appel).
3. Licence exigée par la Loi sur le bâtiment: Condition pour bénéficier d’une hypothèque légale :
Majoritairement, la jurisprudence établit que l’entrepreneur voulant bénéficier d’une hypothèque légale doit détenir sa licence appropriée en tout temps pendant l’exécution des travaux, au moment de la publication de l'avis d'hypothèque légale ainsi qu'au moment de la publication du préavis.
A) JURISPRUDENCE
Voir Commission Scolaire des Cascades L’Achigan vs 2797097 Canada Inc. (1996) RDI 236 (C.S.)
Giard vs Construction Cogère Inc. (1997) A.Q. No. 1494 (C.S.)
Jean-François Denis vs J.A. Couture et Angèle Bergevin (C.Q.) 99BE-1177 (C.Q.)
Dans cette décision, le Tribunal a décidé que l’avis d’hypothèque légale avait été publié sans droit puisque l’entrepreneur ne détenait pas sa licence lors de la réalisation des travaux.
Habitat Chambord Inc. et al. vs 9057-5861 Québec Inc. JE 2001-618 (C.Q.)
Dans cette cause, le propriétaire avait signé un contrat avec 9057-5861 Québec Inc. qui ne détenait pas sa licence d’entrepreneur, et ce, hors la connaissance du propriétaire. Cependant, les travaux ont été exécutés non pas par 9057-5861 Québec Inc., mais plutôt par Menuiserie Expert qui s'était entendu avec 9057-5861 Québec Inc. pour faire les travaux et ce, à l'insu du propriétaire. Marc Boucher faisant affaires sous la raison sociale Menuiserie Expert possédait sa licence d'entrepreneur.
Le Tribunal a accordé la requête en radiation pour le motif que 9057-5861 Québec Inc. qui avait signé le contrat ne détenait pas sa licence d’entrepreneur et que le propriétaire n’était pas au courant de ce fait.
Le propriétaire ne connaissait pas non plus l’existence et l’implication de Menuisier Expert dans cette affaire.
Éric Rodrigue et Marthe Nadeau vs 2636-7045 Québec Inc. JE 98- 1474 (C.S.)
Dans cette cause, il a été décidé, qu'il ne pouvait être opposé au requérant demandant la radiation de l’hypothèque légale, le fait que l'entrepreneur non détenteur d'une licence avait exécuté les travaux uniquement à cause de l'insistance du propriétaire.
Le Tribunal statut qu’on ne peut accepter qu’une personne agisse à titre d’entrepreneur de façon occasionnelle sans avoir l’obligation de détenir la licence appropriée. Le Tribunal ajoute « ce n’est certes pas ce que le législateur a voulu ».
Dolomex Inc. vs Dercon Construction Canada Inc. JE 2000-551 (C.A.)
Il a été statué, dans cette cause, que le fait que l’entrepreneur ne soit pas détenteur de sa licence en tout temps pertinent, à cause d’une simple inattention d’un préposé, ne pouvait être soulevé à l’encontre de l’article 50 de la Loi sur le Bâtiment.
Louise Soulard et al vs 3093-7106 Québec Inc. JE 2001-1111 (C.S.)
Dans cette cause, la requête en radiation de l’inscription de l’hypothèque légale a été accueillie au motif que l’entrepreneur, même s’il détenait une licence pendant les travaux, ne la détenait plus au moment de la publication de l’hypothèque légale et du préavis.
Jurisprudence dissidente
Boesch vs Construction Marcel Melanson Inc. REJB 2001-24629 (C.Q.)
Dans cette cause, la requête en radiation de l’hypothèque légale a été rejetée compte tenu du fait que l’entrepreneur détenait sa licence appropriée au moment de la signature du contrat et au moment de l’inscription de l’hypothèque légale. L’intimée n’avait par ailleurs, pas été détentrice d’une licence d’entrepreneur sur une période d’environ un mois et demi pendant les travaux, alors qu'elle avait omis de voir à son renouvellement à cause de la situation familiale difficile de son représentant.
Le Tribunal fait une distinction entre les mots utilisés à l’article 50 « licence appropriée » et les mots utilisés à l’article 46 de la Loi « licence en vigueur » et décide que l’entrepreneur était tout de même détenteur d’une licence appropriée au sens de l'article 50 de la Loi sur le bâtiment puisque les deux premiers paragraphes de cet article n’exige pas de continuum dans le temps.
B) Conditions d’ouverture du recours
Le requérant qui demande la radiation de l’hypothèque au motif que l’entrepreneur ne détenait pas sa licence appropriée au sens de la Loi sur le Bâtiment ne devait pas savoir que l’entrepreneur en question ne détenait pas sa licence.
C) Qui peut présenter une requête en radiation d’hypothèque légale ?
L’article 50 de la Loi sur le bâtiment est clair, il s’agit du propriétaire du bâtiment.
Il semble qu’un tiers, comme par exemple, l’entrepreneur ou le créancier hypothécaire ne puisse demander la radiation de l’hypothèque légale dans ce cas.